Las obligaciones tributarias en la transferencia de bienes futuros se encuentran condicionadas a que el bien llegue a tener existencia o que las partes regulen sus efectos 

Las obligaciones tributarias en la transferencia de bienes futuros se encuentran condicionadas a que el bien llegue a tener existencia o que las partes regulen sus efectos

Mediante RTF 08768-7-2015, de fecha 03 de septiembre del 2015  el Tribunal Fiscal analiza la controversia entre un contribuyente y la Municipalidad distrital de Miraflores por los arbitrios municipales del 2013

El Tribunal Fiscal recurre el Código Civil en aplicación de la Norma IX del Título Preliminar del Código Tributario para establecer el marco aplicable en la venta de bienes que ambas partes saben que es futuro, en el presente caso bienes inmuebles al tratarse de un predio.

En el caso concreto, de la minuta del 23 de noviembre del 2010 se advierte que los contribuyentes suscribieron un contrato de compraventa de bienes futuros respecto del predio ubicado en el referido distrito. Incluso en el mismo contrato se cita el marco del artículo 1534 del Código Civil en torno a la condición suspensiva de que el inmueble llegue a tener existencia, no obstante las partes (vendedor y comprador del inmueble) acordaron que la condición se entenderá cumplida cuando se encuentre inscrita la declaratoria de fábrica, la independización y el reglamento interno en el Registro de Predios, cuya responsabilidad la asumen los vendedores.

En el expediente se advierte el acta de entrega del predio de fecha 04 de julio del 2011, con la que se acredita la existencia del bien. 

Sin embargo, recién el 30 de abril del 2014 se efectuó la inscripción de la independización del inmueble según la Partida de Independización – Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común Partida emitida por la Zona Registral N° IX, sede Lima de la SUNARP, cumpliéndose con uno de los supuestos de la condición suspensiva acordada en la minuta de compra y venta.

De esta manera el Tribunal Fiscal concluye que no se encuentra acreditado que el contrato haya surtido efectos durante el 2013 y por lo tanto que haya surtido efecto la transferencia de la propiedad y que los vendedores no tuvieran la calidad de contribuyentes.

El contribuyente interpuso demanda contencioso administrativo, siendo resuelto por el Vigésimo Segundo Juzgado Especializado en lo Contencioso Administrativo con Subespecialidad Tributaria y Aduanera emitiendo Sentencia de fecha 31 de agosto del 2016, declarando INFUNDADA la demanda, dado que si bien el contrato de compraventa de bienes futuros está condicionado a la existencia del bien inmueble, es importante indicar en el caso de autos, que según lo dispuesto en la cláusula décimo primera de la minuta de los diversos contratos de compraventa suscritos por la parte demandante, por acuerdo expreso de las propios contratantes la existencia del bien inmueble se encuentra sujeta a la condición suspensiva de la inscripción de la declaratoria de fábrica, la independización y el reglamento interno en el Registro de Predios de SUNARP, lo cual ocurrió el 30 de abril del 2014.

El contribuyente interpuso recurso de apelación que fue resuelto por la Séptima Sala Especializada en lo Contencioso Administrativo con subespecialidad en temas Tributarios y Aduaneros CONFIRMANDO lo resuelto por el Juzgado Especializado. Para la Corte Superior queda claro que en un contrato de compra venta de bien futuro la eficacia del contrato queda en suspenso hasta que el bien exista, lo que significa que en el momento en que se cumpla esa condición y el bien llegue a tener existencia, el contrato despliega todos sus efectos, entre ellos, la transferencia de propiedad propia del acuerdo de voluntades; por tanto, la trasmisión del dominio del bien se produce en el momento en que el mismo tiene existencia.

Así, para la Corte Superior los demandantes y compradores acordaron que la condición referida a la existencia del bien no iba a operar en ese momento, esto es, cuando el mismo llegue a existir, sino que se cumpliría cuando se verifique la inscripción de los actos allí indicados; por tanto, haciendo uso de su libertad contractual, sin apreciarse menoscabo de norma imperativa, estipularon que la condición propia del artículo 1534 del Código Civil no se constataría conforme lo prescribe dicho dispositivo -y el primer párrafo de la cláusula décimo quinta-, sino que debía entenderse como cumplida cuando se produzca la inscripción en el registro público de los citados actos. La consecuencia de ello es que los contratos de compra venta de los departamentos adquirieron eficacia en cuanto al traslado de la propiedad de los predios, recién al momento de la indicada inscripción, la cual sucedió el 30 de abril de 2014, por lo que los demandantes continuaron siendo propietarios de los departamentos hasta dicha ocurrencia; siendo ello así, eran los obligados al pago de los arbitrios hasta el cumplimiento de la condición, por lo que no cabe amparar la posición de la parte demandante.

El expediente judicial ya se encuentra concluido y en el archivo definitivo.

Adicionalmente recomiendo revisar como precedente en materia de IGV e Impuesto a la Renta el siguiente enlace que aborda el tratamiento en el caso de los bienes futuros:

Alan Emilio Matos Barzola

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