Jurisprudencia Tributaria Española: No resulta deducible la indemnización pagada en contraprestación a una renuncia a unos derechos de compra de terrenos

Alan Emilio en Trujillo, marzo 2017

Mediante Sentencia emitida por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Administrativo de la Audiencia Nacional del Reino de España, de fecha 03 de junio del 2015, se analizó el carácter deducible de una indemnización pagada en contraprestación a una renuncia a unos derechos de compra de terrenos.

Para entender el caso debe resaltarse lo siguiente:

1. PROINSA (PROMOTORA INMOBILIARIA DEL ESTE, S.A.). Esta sociedad tiene como único Activo el 75% en proindiviso de la denominada “Finca La Fortuna”, en el U.Z.P. 2.04 “Desarrollo del Este-Los Berrocales”, en Madrid.
2. NOZAR, S.A., entidad que se compromete a comprar, el 20% de las fincas resultantes que a PROINSA le correspondan a través del Proyecto de Compensación.
3. CONSTRUCCIONES REYAL, SA. es propietaria del 85% de las acciones de PROINSA. Esta sociedad tiene como único Activo el 75% en proindiviso de la denominada “Finca La Fortuna”, en el U.Z.P. 2.04 “Desarrollo del Este-Los Berrocales”, en Madrid.

La Inspección de la Delegación Central de Grandes Contribuyentes considera que este gasto no es deducible en el Impuesto a las Sociedades , que en el Perú vendría ser equiparable al Impuesto a la Renta Empresarial, (innecesaridad del gasto) ya que el pago efectuado a favor de NOZAR, S.A. (EL COMPRADOR) no era obligatorio para CONSTRUCCIONES REYAL SA (CONSTRUCTOR) porque no había concurrido incumplimiento alguno del contrato que pudiera dar lugar a la obligación de indemnizar; en consecuencia, califica dicho pago como una liberalidad y, por tanto, conforme lo dispuesto en el art.14.1.e) del TRLIS no deducible fiscalmente.

Por su parte, la actora (DEMANDANTE) REYAL (CONSTRUCTOR)sostiene que no existe liberalidad y que el importe percibido se debe a la renuncia a los derechos que se derivan del contrato suscrito el 12 de diciembre de 2003. Argumentó el demandante que estamos ante un contrato que justifica el pago del gasto cuestionado a cambio de excluir al perceptor de un negocio de promoción inmobiliaria que queda para el pagador.

La Sentencia resalta que en la resolución impugnada se expone y no se discute, que en el contrato no consta fecha de entrega de los terrenos, ni se pacta cláusula penal alguna, ni consta la entrega de arras o señal que hubieran podido, en su caso, fundamentar una posible obligación de indemnizar. Aunque en la parte expositiva del contrato firmado el 26-06-06 se hace mención al tiempo transcurrido como causa por la que NOZAR ya no está interesada en el contrato lo cierto es que en el contrato firmado el 12-12- 2003, no se establece ningún plazo para el ejercicio de los compromisos asumidos. Estos últimos apuntes, sobre la opción y el plazo, son esenciales a juicio de la Sección, debiendo convenirse con la Administración en su trascendencia de estar ante una opción sin plazo y, en consecuencia, sin eficacia alguna, lo que basta por si solo y sin mayores consideraciones, para nuevamente desbancar la pretensión de la actora.

La Sentencia destaca:

“Debemos reseñar la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 14 de Febrero de 2013, recurso de casación 1581/2010 , sobre opción de compra, en la que se concluye que es esencial en la opción de compra la fijación de plazo para su ejercicio, ya que no puede el concedente quedar indefinidamente ligado por un pacto que no lo fija. En el caso, la opción de compra no fijaba plazo ya que cuando se refería al mismo lo hacía a partir del cumplimiento de la condición suspensiva consistente en la recalificación urbanística de la finca (cuya gestión correspondía a la optante), pero sin fijar un plazo para el cumplimiento de dicha condición. Al faltar el elemento esencial del plazo, esta opción de compra no existe, por lo cual la venta de la finca muchos años más tarde no produce la aplicación de la cláusula penal.”

En su Fundamento Jurídico Segundo destacamos:

“El negocio jurídico que llega a esta Sala es un precontrato de opción de compra con cláusula penal, que han contemplado también las sentencias de 26 marzo 2009 y 30 noviembre 2012 . Tal como dice la sentencia de 21 noviembre 2000 , “implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa”; en el mismo sentido, sentencias de 5 junio 2003 y 3 abril 2006 . Otras muchas sentencias se han dictado sobre la opción de compra: 23 abril 2010 , 7 mayo 2010 , 1 de diciembre de 2011 . La cláusula penal es el objeto de este proceso, que reclama el optante, porque el concedente de la opción, demandado en la instancia, vendió la finca a un tercero (ocho años después de la firma del documento privado). Lo cual ha sido desestimado por las sentencias de instancia, lo que considera acertado esta Sala. En primer lugar, porque es esencial en la opción de compra la fijación de plazo, ya que no puede el concedente quedar indefinidamente ligado por un pacto que no lo fija y así lo exige el artículo 14.3º del Reglamento hipotecario . La opción de compra del 20 marzo 1997 no fijaba plazo, pues cuando se refiere al mismo lo hace a partir de la aprobación definitiva por el Ayuntamiento de Monovar de la modificación del Planeamiento que permita la obtención de las respectivas licencias de obras y la iniciación de la construcción, que, por cierto le correspondía a la inmobiliaria optante realizar las gestiones necesarias para solicitar y obtener la modificación de la clasificación urbanística de la finca.

Al faltar el elemento esencial del plazo, esta opción de compra no existe, no puede obligar indefinidamente al concedente de la opción, por lo cual la venta de la finca muchos años más tarde, no produce la aplicación de la cláusula penal. De ello se deduce que en el contrato (precontrato) la aprobación de la modificación urbanística se ponía como condición suspensiva, que no ha llegado a cumplirse, sin que haya sido previsto un plazo para ello, como se ha dicho en las líneas anteriores“.

Roj: SAN 1940/2015 – ECLI: ES:AN:2015:1940 Id Cendoj: 28079230022015100194 Órgano: Audiencia Nacional. Sala de lo Contencioso Sede: Madrid Sección: 2 Fecha: 03/06/2015 Nº de Recurso: 97/2012 Nº de Resolución: Procedimiento: PROCEDIMIENTO ORDINARIO Ponente: ANGEL NOVOA FERNANDEZ Tipo de Resolución: Sentencia

Por tanto, el motivo debe decaer.

Y Olé !!!!!

Alan Emilio Matos Barzola

Expositor Experto en materia Tributario Contable a nivel nacional

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